Regularização de obra: o imóvel que já existe, no papel
Ampliação feita sem alvará, cômodo sobre o recuo, edícula que nunca foi averbada. Em Araraquara, a Lei Complementar 1.018/2025 abriu um caminho para regularizar essas obras, e ele tem data para acabar: a lei vale até 31 de dezembro de 2026.
A irregularidade aparece na hora de usar o imóvel
Enquanto ninguém mexe no imóvel, a diferença entre o que foi construído e o que está aprovado na Prefeitura fica quieta. Ela aparece quando o imóvel precisa de documento:
- venda ou financiamento, quando o banco ou o comprador pede a área construída averbada na matrícula;
- inventário e partilha, quando a área real precisa constar para dividir o bem;
- alvará de funcionamento, quando o comércio ocupa uma construção que não tem Habite-se;
- obra embargada ou sem alvará, que a lei permite regularizar em qualquer estágio, desde que iniciada antes da publicação da lei.
O que dá para regularizar, e o que não dá
Pode ser regularizada a obra que não atende aos recuos, à taxa de ocupação, ao coeficiente de aproveitamento (até o máximo permitido), à permeabilidade, à cobertura vegetal ou à exigência de poço de infiltração ou cisterna. Janela a menos de 1,50 m da divisa também entra, com a anuência por escrito do vizinho.
Não pode a edificação sem condições mínimas de habitabilidade, estabilidade, salubridade e segurança; a que está em área de risco, sobre faixa não edificante, sobre o passeio público ou em área de preservação; a que está em área tombada sem anuência do órgão de patrimônio; a que abriga atividade incompatível com o zoneamento; e a obra iniciada depois da publicação da lei, em agosto de 2025. Em condomínio de fração ideal, não há regularização de uma fração isolada.
Casa de até 69 m²
Quem tem um único imóvel, só residencial, com até 69 m² construídos, não precisa aprovar projeto de regularização: o arquiteto que faz o levantamento declara as condições da edificação. A taxa de protocolo cai de 30 para 2 UFMs e não há compensação financeira.
Do levantamento ao Habite-se
Levantamento cadastral
Medição do imóvel como ele está hoje. É a base de tudo: se a medida do projeto divergir 5% ou mais da edificação, a lei manda indeferir o pedido e multar o profissional.
Enquadramento
O que está irregular, em quais índices, e uma estimativa da compensação financeira antes de protocolar, para você decidir sabendo o custo.
Protocolo completo
Pedido incompleto é arquivado na hora, e o processo arquivado não pode ser reaproveitado: é preciso abrir outro e pagar o protocolo de novo. O escritório só protocola com a documentação inteira.
Comunique-se
Cada pedido de complemento da Prefeitura tem prazo de 60 dias para resposta, e cada um gera nova taxa de análise. Responder rápido e completo encurta o processo.
Pagamento e Habite-se
A compensação pode ser parcelada em até 10 vezes, com entrada de 20%. Paga a entrada, sai um certificado provisório; o Habite-se definitivo, que vale no cartório, sai com a quitação.
O que a lei cobra e quanto demora
Compensação financeira. É calculada pela Prefeitura multiplicando o valor venal do metro quadrado do lote pela área irregular e por um percentual: 20% para construção sobre o recuo frontal; 10% sobre recuo lateral ou de fundos, acima da taxa de ocupação ou abaixo da permeabilidade e da cobertura vegetal. As parcelas se somam. Além dela, há a taxa de protocolo (30 UFMs) e as taxas de análise e vistoria.
Prazo. Em agosto de 2025, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano informou à Câmara que a regularização leva, em média, sete meses, e que o tempo depende da documentação técnica estar completa e de o responsável técnico responder às exigências com rapidez. O escritório não promete prazo de deferimento, porque a decisão é da Prefeitura; o que ele controla é não deixar o processo parado esperando o projeto.
Sobre regularização
O que acontece depois de 31 de dezembro de 2026?
A Lei Complementar 1.018/2025 diz que vigora até essa data. Depois dela, regularizar uma obra nas mesmas condições depende de a Câmara aprovar uma prorrogação ou uma lei nova. Com a média de sete meses de tramitação e a exigência de protocolo completo, quem pretende regularizar ganha começando o levantamento logo.
Comprei o imóvel já com a ampliação. Posso regularizar?
Pode. O pedido é do proprietário ou do possuidor atual, não de quem construiu. O que importa é a obra ter sido iniciada antes da publicação da lei e se enquadrar nos critérios dela.
Preciso pedir algo ao vizinho?
Só quando há janela ou abertura a menos de 1,50 m da divisa: nesse caso, a lei exige a anuência por escrito do proprietário vizinho, identificada num croqui do quarteirão.
A regularização serve para outra cidade?
Esta lei é de Araraquara. Cada município tem a sua regra, quando tem; fora daqui, a Marina verifica o que vale no endereço antes de fazer a proposta.
Fontes: Lei Complementar nº 1.018, de 27 de agosto de 2025, do Município de Araraquara, regulamentada pelo Decreto nº 13.977/2025; Câmara Municipal de Araraquara, “Regularização de imóveis leva cerca de sete meses, diz Secretaria de Desenvolvimento Urbano” (20/08/2025).
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